“儿子结婚想把我这套老房子卖了，换套大点的，可听说老房子缴税跟新房不一样，到底怎么交啊？”不光张大爷，不少朋友手里都有“老项目”——可能是房龄二三十年的住宅，也可能是早年买的商铺，甚至是一些待开发的“老地块”，这些“老房子”在缴税时，确实跟新楼盘有不少“不一样”的地方，今天咱们就用大白话聊聊，房产老项目到底怎么缴税，能省多少，又有哪些坑得避开。

先搞懂：什么是“房产老项目”？

说起“老项目”，可不是房龄老就算，税务上说的“房产老项目”，主要看一个时间节点：2016年4月30日，简单记：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的，或者没施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在这天前的，都属于“老项目”，为啥要分这个时间？因为2016年5月1日，我国全面推开营改增，以前营业税那套规则改成了增值税，老项目为了平稳过渡，给了一些“过渡政策”——说白了，就是老项目可以选择更省税的缴税方式。

比如张大爷的房子,如果是2015年盖的，那肯定是老项目；如果是2016年5月后买的二手房，虽然房龄老，但交易时可能按“新政策”走，所以第一步，先确认你的“老项目”到底符不符合这个时间标准，不然后面全算错啦。

老房子要卖：交易环节怎么缴税？

卖老房子,最关心的肯定是增值税、个人所得税、土地增值税、契税这四大税，老项目在增值税上能占大便宜，咱们一个个说。

增值税：老项目能选“简易计税”，省一大截！

新房交易增值税,得按“差额”算（卖价-买价）×5%，还得用一般计税方法（可能涉及抵扣），但老项目不一样：可以选择简易计税方法，直接按“全额×5%”征收，啥意思？比如张大爷2010年买的房子，当时花50万，现在卖了200万，新房交易可能要交（200万-50万）×5%=7.5万，但老项目选简易计税，直接交200万×5%=10万？不对，不对！这里有个关键：“差额征收”也能用简易计税！

老项目个人卖房,如果符合“满五唯一”，增值税还能免征！不符合的话，选简易计税的差额征收：（卖价-原价）×5%，而且这个差额能扣除合理费用（比如装修费，得有发票），比如张大爷房子原价50万，装修花了10万（有发票），卖了200万，增值税就是（200万-50万-10万）×5%=7万，比一般计税可能省不少。老项目增值税选“简易计税+差额征收”，最划算，具体怎么选，让税局帮你算，但一定要提这个选项！

个人所得税：“满五唯一”能免，其他情况按差额或20%

卖老房子个税,跟新房规则一样：满五唯一（房产证满5年，且是家庭唯一住房）免征，如果不满足，有两种算法：一是差额征收：（卖价-原价-合理费用）×20%；二是全额征收：卖价×1%（目前个人住房转让个税多数地方按1%核定征收），怎么选？看哪个数低，比如张大爷房子卖200万，原价50万，装修10万，差额就是140万，140万×20%=28万；全额200万×1%=2万，那肯定选全额征收，省26万！所以个税别急着交，让税局帮你算两种算法，选低的！

土地增值税：个人住房转让