咱们先捋一捋,“土改”到底是个啥？简单说，就是新中国成立初期，对农村土地和城市房产进行改革，把地主的地分给农民，把官僚资本的房子分给老百姓，这一改，很多房子的权属就变了，那几十年过去，当年土改分到的房子，现在想转给子女、或者卖掉，该咋办呢？这事儿可不简单，得从历史说到现在，从政策说到手续。

先搞清楚：“土改房”到底是谁的？

要转移房产,第一步得知道这房子现在归谁，土改那会儿（大概是1950年代初），政府会给分到房子的农户发《土地房产所有证》，这就是当时的“房产证”，但后来呢？1956年农业合作化，农村土地变成集体所有，虽然房子还是农户的，但宅基地（房底下的地）是村集体的，到了1982年《宪法》明确规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有——这就把“房”和“地”的关系说清楚了。

土改后的房产,分两种情况：

• 农村土改房：房子归农户所有，但宅基地是村集体所有，所谓“地随房走，房随地走”，但宅基地不能单独买卖。
• 城镇土改房：当年分给城镇居民的房产，后来很多经过私房改造、公私合营，有的变成了公房，有的保留了私产权，现在很多已经办理了不动产登记，明确了产权人。

举个栗子：张大爷家是农村的，爷爷1952年土改分了三间房，有《土地房产所有证》，后来张大爷继承了这个房子，现在他想把房子给儿子，这就涉及到农村宅基地使用权的转移；如果李奶奶家是城镇的，1953年分了一套小楼，后来房管局给了房产证，现在她想卖掉，那就是城镇商品房的转移了——这两者手续差远了！

这些情况，土改房能合法转移吗？

农村土改房：转移限制多，得符合“一户一宅”

农村土改房,核心是“宅基地使用权”能不能转移，根据《土地管理法》，宅基地只能本村集体经济组织成员之间流转，也就是说：

• 能卖给谁？只能是同村的村民，而且对方得符合“一户一宅”（村里没别的房子），还得经过村集体同意。
• 能继承吗？能！子女（不管城里户口还是农村户口）都能继承父母的房子，因为房子是父母的合法财产，但注意：继承的是“房屋所有权”，宅基地使用权是“地随房走”，但城里户口的子女继承后，不能翻盖、重建，也不能卖给外村人。
• 能赠与吗？能赠与给同村村民，条件和买卖一样，得符合“一户一宅”，村集体同意，赠与给外村人或城里人，不行！

再举个栗子：王家村的老王想把土改分的老房子卖给隔壁村的老李，这就不行，因为老李不是王家村的集体经济组织成员，但如果卖给同村的老赵，老赵家没房子，村集体也开了