最近朋友老张买了套二手房,琢磨着以后出租要交多少房产税，跑来问我：“你说我这房子，到底该怎么算房产税啊？是按买房价算，还是按租金算？有没有啥能少交点税的办法？”老张的问题其实挺典型的，很多人一听“房产税”就觉得头大，感觉全是专业术语绕不过来弯，其实啊，房产税计算没那么玄乎，今天咱们就用大白话掰扯清楚，保证你看完就能算明白自己家房子要交多少税。

先搞懂：房产税到底是个啥？谁要交？

简单说,房产税就是对房子征收的一种税，不过不是所有房子都要交，主要分两种情况：一种是自己经营用的房子（比如开公司用商铺），另一种是出租的房子（不管是租给个人还是公司），要是你只是自住的房子，放心，目前不用交房产税（国家有政策保护个人自住住房）。

那谁要交呢？产权所有人！比如你名下有套出租的房子，你就是纳税人；要是公司名下的房产，那公司就得交，不过也有例外，比如产权属于国家的，由经营管理单位交；产权属于集体所有的，由集体单位交，咱们普通人主要关注自己名下的房子就行。

两大计税方式：从价和从租，你属于哪一种？

房产税计算分两大类,就像买菜按斤称（从价）和按堆卖（从租），看你家房子是“自用/出租”还是“纯出租”，对应的方法完全不一样，咱们一个个说。

从价计税：自用或出租（按房产余值算）

啥叫“从价计税”？就是按房子的“价值”来算税，这种主要适用于两种情况：一是自己经营用的房子（比如开个小店，用自家房子当店铺），二是出租但租金明显偏低或者没租金的房子（比如租给亲戚，月租才500块，明显低于市场价，税务局可能让你按“余值”算）。

核心公式很简单：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%

这里面有三个关键数,咱们拆开说：

• 房产原值：不是你买房子花的钱！而是房子“取得时的成本”，包括盖房子或买房时的价款，加上相关的税费（比如契税、印花税），还有装修费用（只要符合规定，能提供凭证的装修费可以计入），举个栗子：老张2018年买了套二手房，花了100万，契税1.5万，装修花了20万（有正规发票），那房产原值就是100万+1.5万+20万=121.5万。
• 扣除比例：这个不是全国统一的，是各省、自治区、直辖市人民政府定的，一般在10%-30%之间，比如老张家在江苏，江苏规定扣除比例是30%，那就是用房产原值减去30%的损耗（房子用久了会旧嘛，所以要扣除），具体比例可以查当地税务局官网，或者问当地税务部门。
• 2%