最近跟朋友聊天，他问起“我家的商铺要交房产税，到底按什么交啊？”说实话，这个问题看似简单，但里面门道不少，房产计税依据可不是随便拍脑袋定的，得看你的房子是“自用”还是“出租”，甚至连“原值”怎么算都有讲究，今天咱们就用大白话聊聊,保证你听完能明白自己家房子的税到底咋来的。

先搞懂：房产计税依据到底是个啥？

简单说，房产计税依据就是计算房产税时“拿什么来算”的那个基数，就像咱们算工资个税，要看“应纳税所得额”一样，房产税的多少，直接取决于这个依据怎么定，根据咱们国家的《中华人民共和国房产税暂行条例》，计税依据主要分两种情况：一种是“从价计税”，另一种是“从租计税”，听着专业？别急,往下看就懂了。

从价计税：房产“自住”和“经营”怎么算？

如果你的房子是自己用，要么自己住，要么用来开公司、办工厂（也就是“生产经营自用”），那就得用“从价计税”，这里的“价”，指的是“房产原值”扣除一定比例后的“余值”。

从价计税里的“房产原值”怎么算？

很多人以为“房产原值”就是买房时的价格，其实不然，税法里的“房产原值”，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿中记载的“房屋造价”，包括盖房子花的钱（比如土建、装修费用）、附属设施（比如电梯、暖气、水管）的成本，还有为取得土地使用权支付的费用（如果地价单独核算的话），简单说，就是把这房子“从头到脚”建起来,所有花出去的钱都算进去。

举个例子：老王在市中心开了一家小餐馆，他自己买的商铺，房价500万，装修花了100万，厨房设备（固定不动的那种）50万，那这个房产的原值大概就是500万+100万+50万=650万（具体以会计账簿为准哦）。

“扣除比例”是啥？为啥要扣？

知道了房产原值，还不能直接算，因为房子用久了会旧，就像手机会贬值一样，所以税法规定，计算计税依据时，要按房产原值一次性扣除10%-30%的损耗（具体比例由地方政府定，比如很多地方是30%），扣除后的就是“房产余值”,这才是从价计税的依据。

还是老王的例子：当地规定扣除比例30%，那计税依据就是650万×(1-30%)=455万，税率是1.2%，所以每年要交的房产税就是455万×1.2%=5.46万，是不是不算小数目？所以做生意的朋友,这个账得心里有数。

从租计税：房子“出租”了，税基怎么定？

如果你的房子是租出去的，不管是租给个人还是公司，那就简单多了——计税依据就是“全年租金收入”，这里的租金收入，不光是收到的现金，还包括实物收入（比如用房租抵债）、其他形式的收益（比如房东让租客免费住几个月，也算收入）。

举个例子：小李在城里有一套闲置的小公寓，每月租金3000元，全年租金就是3000×12=36000元，如果这个公寓是租给公司用的，税率就是12%，每年要交的房产税就是36000×12%=4320元；如果是租给个人居住，很多地方会有优惠，税率可能是4%，那就交36000×4%=1440元（具体看当地政策），所以同样是出租，租给谁、怎么租,税还真可能不一样。

特殊情况：这些房产的计税依据要注意

除了上面两种常见情况，还有些“特殊操作”得知道：

• 房产既有自用又有出租：比如一楼开店（出租），二楼自己住（