清晨六点半,融水县城的苗江边已经飘起酸笋粉的香气，老李蹲在自家米粉摊前，边翻粉边和邻桌闲聊：“听说西边那个新盘又降价了？现在年轻人买房，是真难啊。”这话像块小石头，砸进了融水房产的池塘里，漾开一圈圈涟漪——这个藏在桂北山县城的房子，到底卖得怎么样？

房价：从“三千一平”到“五千徘徊”，县城楼市踩了刹车

要说融水房产最直观的变化,还得是房价，记得十年前，县城中心的老破小，也就三千块钱一平米，能买个七八十平米的“小三房”，就能让一家老小住得舒舒服服，可这几年，随着柳州房价上涨，融水也跟着“沾了光”，新盘开盘时，均价一度冲到六千多，连城郊的楼盘都敢喊“五千起”，可现在呢？老李米粉摊旁的中介小张叹了口气：“去年还有房东挂5200，现在4800都少有人问，急着用钱的，甚至4500就卖。”

具体来看,融水县城目前有两个主要板块：老城核心区和城南新区，老城核心区多是老旧小区，融江苑”“镇南小区”，这类房子房龄老，没电梯，但周边学校、菜市场、医院都近，适合自住，挂牌价多在3800-4500元/㎡，不过成交周期普遍较长，有的挂了大半年都无人问津，城南新区是近几年开发的“香饽饽”，像“滨江华府”“苗山新城”，新小区、环境好，配套也在逐步完善，2021年开盘时均价5500-6000元/㎡，如今部分房源降到4800-5200元/㎡，中介说“不降根本卖不动，同小区三楼和顶楼，差价能到八百一平”。

市场：新房“开卷”，二手房“躺平”，买房人更“精明”了

新房市场,现在真是“卷”得不行，融水县城这几年新盘没少建，城南新区一下子冒出五六个楼盘，有的开发商为了回款，直接“明降”，苗山新城”最近推“清栋特惠”，一口价4399元/㎡起，送车位、送物业费，中介朋友圈刷屏得比米粉摊的烟火还勤，可就算这样，成交量也没起来，小张说：“以前周末能带三组客户，现在能有一组就不错了，很多人来了就问‘能不能再降点’，挑得跟菜市场买菜似的。”

二手房市场呢？基本是“躺平”状态，县城里不少二手房，都是前几年“炒房客”或者本地改善家庭买的，现在想卖，却发现接盘的人太少。“我有个客户，去年挂的‘融江苑’三室，当时要48万，今年降到42万，还是没人要，他说再降就得亏本了，干脆先租出去。”老李边擦桌子边说，“现在买二手房的，多是本地人，图个‘即买即住’，价格压得特别狠，比新房还难谈。”

买房人的心态也变了,以前听风就是雨，觉得“买房就能赚钱”，现在呢？年轻人小杨在柳州上班，想回融水买房结婚，看了半个月，跟老李吐槽：“爸说城南新区好，可我觉得太偏了，买个菜都要开车；老城区的又太旧，怕以后有孩子上学不方便，干脆再等等，说不定还能再降点。”

人群：本地人“自住为主”，外地人“望而却步”，乡镇人“进城难”

融水房产的买家,主要是三类人，第一类是本地自住族，比如结婚的小夫妻、想改善生活的三口之家，他们买房子不看“升值”，就看“实用”——离学校近不远、菜市场方不方便、小区有没有停车位，这类买家出手相对稳定，但数量不多，毕竟融水县城人口也就二十多万，能买房的早买了。

第二类是外地投资客,基本绝迹了，以前柳州、南宁的人觉得“融水房价低”，来投资，现在一看，县城没什么产业，人口还往外流，租金回报率低，房子租出去一个月才千把块，还不如存银行，小张说