周末跟着朋友去燕郊看房,坐在售楼处的沙发上，听着中介小哥扯着嗓子喊“特价房最后三套”，突然想起2017年那会儿，这儿可是凌晨排队的地儿，十年过去，燕郊房产到底成了啥样？是“坑”还是“洼地”？咱不聊虚的，就说说这几天走下来看到的、听到的，最真实的燕郊房产现况。

价格：跌回“解放前”，但真没便宜到捡漏

说真的,现在燕郊房价，最直观的感受就是“冷静”，中介小哥掏出手机，翻出2017年的成交记录，指着上面“3万+/平”的数字又看看现在挂牌价，苦笑：“那时候买房像抢白菜，现在砍价能谈下几万块，但想捡漏？难。”

目前燕郊新房主力均价在2万-1.5万/平，二手房里稍微老的小区，比如燕顺路、迎宾路上的老破小，挂牌价能低到1万出头，但真正成交价，中介说“普遍还得再降5%-10%”，比如一套89平的两居室，挂牌135万，中介偷偷说“业主急用钱，130万能谈”，但银行评估价可能只有120万，贷款额度受限，对刚需来说压力不小。

为啥没便宜到“白菜价”？一方面是成本摆在那儿，地价、建安费加起来，开发商再怎么也得赚点；燕郊离北京近啊，很多在国贸、望京上班的人，还是指着这儿“上车”呢，不过价格分化也挺明显，靠近地铁22号线（平谷线）规划站点的次新房，比如潮白河边的某盘，挂牌价能到8万/平，而偏远点、通勤不便的小区，可能就卡在1万-1.2万/平的区间。

供需：新房“捂着卖”，二手房“挂牌等死”？

走访了三个售楼处,发现一个怪现象：明明说“清盘特惠”，但房源总说“就剩这几套了”，过两天再去，又说“新加了两套”，后来才知道，燕郊新房库存其实不少，但开发商不敢大量推，怕砸价，毕竟2017年暴跌的教训太深，慢销”成了共识，宁可少卖点，也得稳住价格。

二手房就更热闹了,链门店门口的挂牌板，密密麻麻贴满了房源，中介说“今年二手房比去年多三成”，但成交量呢？“一天能成交一套就不错了”，很多业主是“割肉也要卖”，比如2017年3万买的，现在1.3万挂，还倒贴中介费；但也有业主“死扛”，说“低于1.5万不卖，反正不急用”，供需两边僵持，导致二手房市场“有价无市”成了常态。

不过也有例外,刚交付没两年的次新房，比如带精装修、小区环境好的，反而走得快，中介说“这种房不愁卖，只要价格合适，一周就能成交”，毕竟年轻人图省事，不喜欢折腾装修。

人群：从“投资客”到“通勤刚需”，变了天

2017年那会儿,燕郊房产市场里，十个购房者有八个是投资客，听着“北三县要通地铁”“副中心辐射”的消息，疯狂囤房，现在呢？中介小哥说“现在十个购房者，九个是刚需”，剩下一个是“改善换房”的。

刚需里,大部分是在北京上班的“北漂”，小张就是典型，在国贸做程序员，每天早上6点起床，从燕郊自驾到单位，1小时40分钟，“累是累，但北京买不起，燕郊至少有个窝”，他说“买房没想太多，就是通勤方便，总价低，压力小”，像小张这样的“通勤族”，现在成了燕郊购房的主力，他们买房不看“升值潜力”，只看“能不能住、通勤多久、价格能不能承受”。