上周六,我跟着中介小王在宝山某次新盘开盘现场转了转，售楼处里人不算多，但也不少——一对年轻夫妻拿着户型图讨论主卧朝向，两位老人在样板间里摸摸瓷砖厚度，还有几个年轻人聚在沙盘前，小声念叨着“离地铁800米，通勤能省20分钟”，小王压低声音跟我说：“这盘比上个月开盘时热，上周认筹了60多组，上个月才40多组。”这场景，或许就是宝山房产成交现状的一个缩影：不再像前两年那样冷清，但也没到“抢破头”的地步，正慢慢从“买方观望”走向“买卖博弈”。

宝山房产成交现状：量价齐稳还是暗流涌动？

聊宝山房产成交,得先看“量”和“价”这两个硬指标，2024年以来，宝山区的房产市场到底怎么样？数据不会说谎。

先看成交量，根据上海中原地产的数据，2024年第一季度，宝山区二手房成交套数约2100套，环比2024年第四季度上涨了12%，同比2023年第一季度增长8.3%；新房成交面积约35万平方米，环比小幅回升5.7%，同比基本持平，这个数据说明什么？说明市场在“回暖”——虽然不是“报复性反弹”，但至少比2023年下半年的“冰点”要暖和不少，小王也感觉到了：“以前带看客户，10组里有7组说‘再等等’，现在大概5组里有2组会‘当场定’，剩下的还是‘考虑考虑’，但至少愿意出来看了。”

再看价格，宝山的价格走势，可以用“分化”两个字概括，整体来看，2024年第一季度宝山区二手房均价约5.2万元/平方米，环比微跌0.5%，同比下跌2.1%；新房均价约6.8万元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨3.5%，为什么新房涨、二手房跌？很简单——新房有“新”的优势，比如新装修、新户型、新配套，而二手房里房龄老、没电梯、户型“奇葩”的房子，只能靠“降价”吸引买家，比如宝山的老小区“泗塘新村”，2023年同期的挂牌价还在5.8万/平方米左右，2024年第一季度已经降到5.2万/平方米，有的急售业主甚至挂到了4.9万，“‘以价换量’成了不少老小区业主的唯一选择。”链家中介小李说。

影响成交的“三驾马车”：政策、规划、产品

宝山房产成交的变化,不是凭空来的，背后有三股力量在推着走：政策、规划、产品，这三股力量，就像“三驾马车”，拉着市场往前走。

政策端：从“限购松绑”到“利率下调”，利好释放了多少？

2023年以来,上海的楼市政策松绑力度不小，认房不认贷”落地、普宅标准调整（外环内面积标准从140㎡提高到144㎡）、首套房利率下限降至3.8%……这些政策对宝山这种“刚需刚改”聚集的区域，影响特别大，我身边就有个例子：朋友小周，在宝山工作，一直想买套60㎡左右的小户型，但之前因为“名下有贷再买算二套”，利率太高，一直没下手，2023年“认房不认贷”后，他赶紧去看房，首套房利率3.8%，月供比二套少了近千元，最后在“淞南板块”定了套65㎡的两房，“政策松绑，让我‘敢’买了；利率下调，让我‘能’买了。”小周说。

规划端：南大地区、吴淞创新城，这些“重量级”项目怎么影响房价？

宝山的房价,和区域规划息息相关，这两年宝山最火的规划是什么？南大地区“智慧城”和吴淞创新城，这两个地方，一个主打“数字经济”，一个主打“科创产业”，都是上海重点发展的区域。

先说南大地区,以前南大是宝山的“偏远角落”，房价长期在4万/平方米上下徘徊，但自从“南大智慧城”规划落地，说要建“数字经济总部基地”、“上海大学科技园”，还规划了地铁18号线南延伸段（虽然还没开工，但规划有了），房价就慢慢起来了，2024年第一季度