咱农村人买房,图个近，图个知根知底，同村的房子看着顺眼，卖家也知根知底，总觉得比城里买商品房踏实，但同村买房，看似简单，门道可不少——宅基地能不能卖？合同怎么签才不扯皮？过户要跑哪些部门？今天咱就用大白话聊聊，同村买房到底咋整，让你少踩坑，心里有底。

第一步：先问自己俩问题——我有资格买吗？他能卖吗？

同村买房,第一关不是看房子多漂亮，而是“资格”，咱得先搞清楚两件事：买方是不是本村集体经济组织成员？卖方的宅基地能不能卖？这俩问题卡住了，后面啥都白搭。

先说买方资格,宅基地是村里批给本村人盖房的地，按照规定，只有本村集体经济组织成员（户口在本村，且没分过宅基地的）才能买同村的宅基地房，你要是户口迁出去了，或者本身就是城里人，想买同村房子当“乡间小院”，那可不行——就算卖家愿意卖，国土部门也不给过户，买了也拿不到合法产权，风险大了去了，所以第一步，先去村委开个“集体经济组织成员证明”，带上户口本、身份证，让村主任盖个章，这玩意儿后面过户必备。

再说说卖方资格,卖家的房子得是“合法建筑”，有《集体土地使用证》或者《不动产权证书》（农村房产证），而且得是“一户一宅”，要是卖家家里有两块宅基地，卖了一块，另一块还能留着；但要是他本身就只有一块宅基地，卖给你了，他自己就没了宅基地，村里也不可能再批新的，这种情况下，他卖房属于“自愿退出宅基地”，得跟村里签个协议，还得经过乡镇政府批准，得查清楚这房子有没有抵押、有没有被法院查封，万一卖家欠了钱，房子被法院冻结了，你买了也住不进去，怎么查？去乡镇国土所或者不动产登记中心，报上卖家的名字和土地证号，让他们查档案，清清楚楚。

第二步：看房不只是看房子，还得看“人”和“地”

资格没问题了,就该去看房了，同村房子，别光盯着屋里装修多好，院儿多大，得重点看“地”和“人”，地，就是宅基地的实际面积和四至边界；人，就是卖家家里有没有纠纷，邻居有没有意见。

先说“地”，卖家说“我家院子有200平”，你得拿皮尺量一量，看看是不是和土地证上登记的面积对得上，农村院子常有“超占”的情况——比如土地证上写120平，实际盖了150平，多出来的30平算违建，这种房子买了，以后遇到拆迁，多出来的部分可能没补偿，甚至还得拆，还有四至边界，东边到哪，西边到哪，最好找邻居当面说清楚，让邻居在纸上签个字“东至王家西墙，南至村路”，免得以后因为“院墙多挪了半尺”吵架，要是宅基地边上还有耕地、林地，得问清楚这些地是不是卖家家的，有没有使用权，别买了房，院子外面的地还归别人用。

再说说“人”，同村买卖，最怕“家里人扯皮”，得问清楚卖家这房子是不是他一个人说了算——要是已婚，得让卖家的配偶也签字；要是父母留下的房子，得有所有继承人的同意书，缺了一个人，后面过户时对方不认账，钱就打水漂